Αποθήκη: Υπέρβαση δόμησης ή αλλαγή χρήσης;

[NIKOS_M]

Να παραθέσω μερικές σκέψεις:

Το οικόπεδο σήμερα έχει επιτρεπόμενη δόμηση 2000τμ. και κτίριο συνολικού εμβαδού 4500τμ. Έχει λοιπόν εξαντλήσει την επιτρεπόμενη δόμηση και η επιπλέον δόμηση των 2500τμ. είναι νόμιμη σύμφωνα με τους όρους δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο ανέγερσής του και δεν συγκρίνεται με τις ισχύουσες διατάξεις που δίνουν μικρότερα επιτρεπόμενα μεγέθη (δόμηση - κάλυψη - ύψος).

Κατά την παρ.5 του αρ.19, υπολογίζεται συντελεστής αλλαγής χρήσης «στις περιπτώσεις όπου επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης από την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης» (εγκ.3 παρ.57) δηλαδή όταν η νέα κύρια χρήση προκαλεί αύξηση του συντελεστή δόμησης και υπολογίζεται «για την επιπλέον της επιτρεπομένης για τη νέα χρήση επιφάνειας» (άρ.19 παρ.5). Στη συγκεκριμένη περίπτωση, η αλλαγή χρήσης από βιοτεχνικό κτίριο σε γραφεία, δεν προκαλεί αύξηση του συντελεστή σήμερα, καθώς η ένταξη του αγροτεμαχίου σε σχέδιο πόλης του έδωσε καθολικό συντελεστή δόμησης ανεξάρτητα από τη χρήση του, κάτι που δεν θα συνέβαινε αν ήταν ακόμη εκτός σχεδίου. Συνεπώς δεν εφαρμόζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης.

Επομένως, εφαρμόζεις τα αναφερόμενα στην εγκ.3 παρ. 57α και υπολογίζεις το πρόστιμο με αναλυτικό. Το ότι οι νέοι ανεξάρτητοι επαγγελματικοί χώροι που διαμορφώθηκαν είναι διάσπαρτοι στους ορόφους θεωρώ πως δεν έχει καμία σημασία.

Τέλος, η διαμόρφωση των νέων χώρων εφόσον επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων (εγκαταστάσεις πόσιμου νερού, αποχετεύσεων κλπ. - εγκ.4 παρ.43) επιφέρει και διαφορετική διαμερισμάτωση.

[xenia chatz]

NIKOS_M,
Ευχαριστώ πολύ για την εμπεριστατωμένη, στοχευμένη και στοιχειοθετημένη απάντησή σου.
Θεωρώ ότι με βοήθησε να συγκεντρώσω τις σκέψεις μου.
Διότι προβληματιζόμουν λ.χ. στο ότι δεν υπάρχει σύσταση στην αναφερόμενη ιδιοκτησία και επομένως η διαφορετική διαμερισμάτωση όπως αναφέρεται στο άρθρο 23 παρ. 10, δεν αφορά το συγκεκριμένο παράδειγμα, ενώ μπορεί να ερμηνευτεί, σύμφωνα με την παρ. 9 του άρθρου 23, «Η διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή και απαλλάσσεται της υποχρέωσης υπαγωγής στις ρυθμίσεις του παρόντος νόμου.»
Κάπως έτσι αναφέρεται στην ερώτηση 4 των Ερωτήσεων της 14ης Σύσκεψης ΤΕΕ/ΤΚΜ – Υ.ΔΟΜ Δήμων Κ.Μακεδονίας (http://portal.tee.gr/portal/page/por...HS/FAQXIII.pdf )
Από την άλλη πλευρά όμως λειτουργούν ανεξάρτητα γραφεία με ανεξάρτητες εγκαταστάσεις και μισθωτήρια.
ΕΠΙΣΗΣ,
σύμφωνα με την παρ. 55β, Εγκ. 3, «β) Για την επιπλέον επιφάνεια που έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια και η οποία αντίκειται στις ισχύουσες διατάξεις ως προς το μέγεθος, εφαρμόζεται συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το πρώτο εδάφιο της παρούσας παραγράφου.»,πώς εννοείται η επιφάνεια που αντίκειται; Εννοεί στις σημερινές ισχύουσες διατάξεις; Επομένως η επιφάνεια που άλλαξε χρήση, πέραν των 2.000 τμ (σημερινή ισχύουσα δόμηση), δηλώνεται με αλλαγή χρήσης;